El fundamento del régimen de propiedad horizontal es exactamente la propiedad privada; las normas notariales y del registro inmobiliario, se adecuaron a las necesidades de constitución y generación de efectos jurídicos, para el sometimiento al régimen especial de los desarrollos inmobiliarios, en los términos de la voluntad de sus propietarios iniciales.

Precisamente, a partir de los términos de la ley 675 de 2001, sus procedimientos y aplicaciones por cuenta de los involucrados en ese ejercicio, surgen todas las diferencias por cada interpretación que cada actor le da a la norma y allí comienzan las inconsistencias en la administración, reuniones de copropietarios, como asambleas y consejos de administración. Sobre reuniones de asamblea general Transcurrida la temporada de reuniones ordinarias de asamblea general de propietarios, se analizan los hechos curiosos y se investigan las razones por las cuales una sesión se demora más de dos horas y en muchos casos, se suspende la sesión por falta de tiempo y agotamiento físico de los copropietarios presentes y luego estos, deciden sobre los puntos señalados en el orden del día, pero, habiendo cometido toda una galería de actos contrarios a la ley y al reglamento de propiedad horizontal.

La revisión del documento-convocatoria, arroja la cantidad de puntos a tratar, que en varios casos superan los 20 temas. Seguramente los puntos absolutos de una ordinaria no deberán exceder de 6 a 8 temas, pero, surge alguien a quien se le ocurre inventarse exceso de asuntos a tratar, generando pérdida de tiempo afectando la salud de los asambleístas en sesiones inconclusas y en muchos casos, decisiones mal tomadas.

Así surge la apatía a participar y decidir en las asambleas. La ley no determina, que con la convocatoria deben enviarse a los copropietarios tantos documentos irrelevantes, como contables, que los convocados no entienden y que no revisan dentro de los quince días previos a la reunión; algunos llegan a la reunión a leer esos documentos y a ofrecer todas las trabas posibles al buen desarrollo de la misma. Por lo anterior, los reglamentos de propiedad horizontal deben contar con la advertencia de que, si en el tiempo previo de convocatoria nadie reclama, propone o exige una mayor información sobre determinado punto, los asambleístas pierden toda oportunidad de objeciones a los informes escritos, presentados por el administrador, consejo de administración y el dictamen de revisoría fiscal.

Si esos informes y dictamen fueron enviados con anticipación, se presumirán leídos en el término de citación a la reunión de asamblea. El único informe que se exige debe ser el del administrador. El orden del día debe ser sencillo, prudente y concreto y no llenarlo de una cantidad de actos irrelevantes, como: Informe de la comisión de verificación de las actas anteriores, informe de los órganos de administración, informe de la comisión escrutadora, lectura y aprobación del reglamento de la asamblea. Cada punto del orden del día, en muchos casos, hoy se considera y decide con excesos, entre media y una hora.

 En la elección de presidente de la reunión, se crean discusiones de si debe ser propietario, puede ser un arrendatario, una persona con poder de representación, un delegado o un locatario. Igual ocurre cuando de elegir consejeros se trata. La calidad de prop i e t a r i o de unidad privada, se demuestra con un certificado de tradición, expedido por la oficina de registro de instrumentos públicos, en el cual conste que el nombre del interesado, efectivamente figura como el inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente. Que, si es la esposa del propietario, o el hijo, o la compañera permanente, nada tiene que ver en esto. Ya se dijo quién es el propietario del bien privado.

En las reuniones no presenciales, se tenía el embeleco de la ineficacia de las decisiones tomadas, sin la participación y decisión de propietarios que representaran el 100% de los coeficientes de copropiedad, pero gracias a la pandemia, se zanjó esta diferencia con el decreto legislativo 398 de 2020. Todos esos criterios equivocados, están limitando el debido ejercicio de atender las convocatorias, postularse y ser postulado, de participar y decidir en las sesiones.

Si en su conjunto o edificio se inventan actos o puntos para considerar y decidir en la reunión de asamblea, pero que no aportan nada objetivo a la comunidad, no permitan que esto ocurra, pueden optimizar el tiempo de una reunión de copropietarios y decidir oportunamente, además, de motivar a los copropietarios para tomar parte en las sesiones convocadas y agilizar el buen desarrollo del objeto social de la propiedad horizontal.

Otra situación que se ha venido presentando, es el hecho de otorgar la calidad de condición legal, para la validez de las actas de asamblea, a la comisión de verificación de la redacción del documento; la ley exige solamente las firmas del presidente y secretario de la reunión. Esa comisión lo que debe suscribir es un documento aparte del acta, en el cual se manifieste estar de acuerdo con la redacción o no, de los actos y decisiones ocurridos en la reunión.

Existen otras discusiones entre la administración y el consejo, sobre la validez del documento-actaporque no se cumplió y se tuvo en cuenta disposiciones conteni – das en un texto que denominan manual de convivencia; mientras se cumplan las condiciones de la ley y el reglamento de propiedad horizontal, otros documentos, no aplican.