El consejo de administración no es un órgano de obligatoria elección en la copropiedad, es decir, no es imperioso contar con dicho órgano de administración, sin embargo, cuando exista, la ley hace responsables por su deficiente gestión, a estos sujetos encargados de la orientación de la copropiedad, la elección del consejo está regulada por el artículo 53 de la ley 675/2001, en los siguientes términos: “Los edificios o conjuntos de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta bienes privados, excluyendo parqueaderos o depósitos, tendrán un consejo de administración, integrado por un número impar de tres o más propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados.

En aquellos que tengan un número igual o inferior a treinta bienes privados, excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal. Para edificios o conjuntos de uso residencial, integrados por más de treinta bienes privados excluyendo parqueaderos y depósitos, será potestativo consagrar tal organismo en los reglamentos de propiedad horizontal”. 

La adecuada interpretación de este artículo, nos lleva a concluir que en solo una de las cuatro opciones que nos brinda la ley, es obligatorio tener consejo de administración, en dos de ellas es potestativo y en una no debe existir. 

Al consejo de administración, cuando exista en la propiedad horizontal, le corresponde tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento. Así pues, aunque para algunos sea chocante, el consejo de Administración, efectivamente administra o coadministra, de ahí su nombre y por tal motivo lo incorpora la ley en el artículo 36, como un órgano de administración, ya que de lo contrario, si fuera meramente asesor o consultor no se le habría denominado así. 

Aquí vale la pena detenerse a analizar las más variadas conductas, que pueden desplegar estos altruistas copropietarios, que hacen parte del consejo, ya que quizá por desconocimiento, capricho u orgullo, no son pocas las ocasiones en las cuales toman decisiones caprichosas e inconvenientes, sin tener en cuenta el interés general, sino particular. 

Lo primero que debemos decir, es que el consejo de administración es un órgano colegiado de complicado funcionamiento, escasamente regulado por la ley, como tal está constituido por una pluralidad de personas, con el fin de deliberar y adoptar decisiones democráticas, por consenso, unanimidad o mayoría y se expresa como voluntad unitaria respecto de un interés general. 

Las funciones de ejecución, conservación, representación y recaudo en la propiedad horizontal, son exclusivamente del administrador, razón por la cual no se entiende porqué con frecuencia se le usurpan dichas atribuciones, asumiéndolas los presidentes, tesoreros y demás miembros del consejo de administración. Y es de señalar, que no son propias de los consejos de administración, las figuras que con mucha frecuencia encontramos de vicepresidente, tesorero, fiscal, secretario y otros tantos cargos burocráticos, que son aplicables a directivos de otras entidades, tales como: juntas de acción comunal o de asociaciones y que poco o nada tienen que ver con la propiedad horizontal; esto debido quizá al desconocimiento sobre la materia. 

Es apenas lógico, que los copropietarios en su afán de realizar su mejor gestión, al interior del consejo de administración, dado su sentido de compromiso, responsabilidad y profundo amor e interés por la copropiedad, asuman roles protagónicos, también hemos visto y escuchado de consejos de administración que se toman por asalto las oficinas de administración y muy al estilo de un golpe de estado, destituyen al administrador, sin que se permita la entrega ordenada y pacífica del cargo, junto con las cuentas y documentos. 

Como lo hemos dicho, el consejo es un órgano colegiado y como tal deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, salvo que el reglamento de propiedad horizontal, estipule un quórum superior, con independencia de los coeficientes de la copropiedad – artículo 54- es decir, cada uno de los miembros del consejo individualmente considerados, no tienen ninguna función específica, ni representan al consejo de administración, el consejo es consejo, en la medida que se reúna y tome decisiones por la mayoría de sus miembros.

 El presidente del consejo 

El presidente del consejo de administración, de acuerdo con la ley, tiene únicamente estas dos funciones: 
*Suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, en caso de no existir consejo, lo hará el presidente de la Asamblea General, – parágrafo 1 artículo 50-. 

*Presidir las reuniones del consejo de administración. Como vemos, lo señalado anteriormente dista un poco de lo que sucede en la realidad, donde nos encontramos con posturas autocráticas, que dan órdenes tanto al administrador como al personal de aseo, vigilancia y mantenimiento, exigen y ordenan despidos y se consideran con ciertos privilegios frente a los demás, realizan y ordenan compras y obras, conductas todas ellas que a más de ser reprochables, son arbitrarias y no tienen sustento legal. 

Mal podría el administrador, ejecutar o recibir una orden de cada uno de los miembros del consejo en forma separada, así sea el presidente, sin que esté soportada con el acta de la correspondiente reunión; en estos casos cualquier voz que se levante en tal sentido, deberá ser tomada como la petición de un copropietario más, ya que insistimos, las decisiones del consejo se toman por mayoría de sus miembros, el presidente no es el consejo, puede ser el vocero o interlocutor de lo que decida dicho órgano, pero la ley no le da facultades ni funciones especiales. 

Funciones del consejo

 Las funciones del consejo de administración, se encuentran definidas y delimitadas en la ley 675/2001 y son totalmente diferentes a las conferidas al administrador – artículo 51- y mal puede por vía del reglamento de propiedad horizontal o motu proprio, el consejo o sus miembros usurpárselas, lo cual de por sí genera reproches y juicios de responsabilidad. 

No es que pretendamos que el consejo sea una figura decorativa o pasiva, otra cosa es que en virtud de la dirección, control y colaboración, se establezcan protocolos para el manejo de cuentas bancarias, para pagos a proveedores, estudio y aprobación de ofertas y propuestas, entre otras. Actos estos en los cuales tiene una injerencia directa el consejo, conjuntamente con el administrador. 
El consejo de administración, en los términos de la ley tiene las siguientes funciones:

 *Conjuntamente con el administrador, someter a consideración de la asamblea, estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos – numeral 2 artículo 38- *Por delegación de la asamblea nombrar a los miembros del comité de convivencia. – Parágrafo artículo 38- 
*Convocar extraordinariamente a la asamblea, cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto lo ameriten. –Inciso 1- artículo-39- 
*Elegir al administrador – artículo 50-. De igual manera, 
*Tomar las determinaciones necesarias en orden a que la persona jurídica cumpla sus fines, de acuerdo con lo previsto en el reglamento de propiedad horizontal – artículo 55- . *Imponer sanciones a los propietarios, tenedores o terceros, por lo que éstos deban responder, por el incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley o en el reglamento de PH, – artículo 60-. 

Finalmente, podemos señalar que el consejo de administración responde por la culpa in vigilando, que es el deber de seguimiento y vigilancia, que ejerce sobre el administrador; es decir, si el administrador nombrado por el consejo de la administración, obra en contra de los intereses de la copropiedad, el consejo debe ser llamado a rendir cuentas por tales hechos, ya que dentro de sus funciones está la del seguimiento; de otro lado el consejo también responde por culpa in eligiendo, es decir, la responsabilidad que se deriva de su propia culpa al elegir mal al administrador. 

A propósito, y en apoyo a esta posición, evocamos el estudio de constitucionalidad del art. 2349 del código civil, que nos habla de la responsabilidad, por el hecho de personas sobre las cuales tenemos cierto grado de subordi – nación o mando. “Tradi – cional – mente se ha dicho que la responsabilidad por el hecho ajeno, tiene su fundamento en la sanción a la falta de vigilancia, para quienes tienen a su cargo el sagrado depósito de la autoridad. Es una modalidad de la responsabilidad que deriva de la propia culpa al elegir – in eligendo- o al vigilar – in vigilando- a las personas por las cuales se debe responder. 

También se ha sostenido que el fundamento radica en el riesgo que implica tener personas por las cuales se debe responder, por lo cual la ley ha querido que exista aquí una responsabilidad objetiva, esto es sin culpa y modernamente se sostiene que el verdadero fundamento de la responsabilidad por el hecho ajeno está, en el poder de control o dirección que tiene el responsable sobre las personas bajo su dependencia o cuidado”. 

En nuestro régimen en todo caso, la presunción de culpa comporta un reproche a la permisividad, tolerancia o negligencia de la persona, que por tener bajo su cuidado o dependencia a otra, ostenta lo que en el argot jurídico se denomina una “posición de garante y por ello el deber de tratar de impedir que aquel actúe ocasionando daños a terceros con su conducta. 

Así estructurado, es lo cierto que la lectura de la norma, a pesar de la presunción que conlleva, parecería exigir la prueba de la culpa del causante mediato, frente a lo cual la doctrina nacional propone que tan solo sea necesaria la prueba de la culpa del directamente responsable.