Hace 5 años el mundo entero cambió su forma de funcionar. La pandemia del Covid 19 trajo consigo cambios regulatorios y normativos, para palear una amenaza biológica global que tuvo impacto en toda la sociedad.

En medio de este asolador panorama, la cadena productiva de la construcción tuvo uno de sus momentos de mayor crisis históricas, generando la cesación de pagos de cientos de empresas constructoras a lo largo de la geografía nacional. Como abogado asesor de este gremio, las alternativas de solución eran bien pobres: Procesos de Reorganización ante la Superintendencia de Sociedades, con todas las consecuencias legales, contables, tributarias y de imagen comercial que esto implica.

Uno de los proyectos emblemáticos era lanzado a ventas en el sector colindante al parque de la 93 en la ciudad de Bogotá, cuyo nombre me reservo, generó una crisis interna entre socios, aspecto laboral, así como el incumplimiento del crédito constructor por varios miles de millones de pesos, con una entidad bancaria muy reconocida. Inicié mi labor profesional tradicional de cara al proceso de reorganización ante la entidad aludida y con un panorama económico empresarial y personal de los socios de la constructora muy negativo. Una de las alternativas de solución, desconocida para mí en ese momento, fue el uso o destinación turístico para las unidades inmobiliarias del edificio.

A petición de uno de los socios, indagué sobre el tema y me entreviste con el Ceo de una empresa internacional española, que iniciaba sus actividades en Colombia. Mostró gran interés en el edificio e iniciamos operación con tres de los treinta apartamentos que conforman el edificio. 1ª Etapa: Estudio del Uso del Suelo. Ante una de las curadurías de la capital, se estableció la norma del uso del suelo de la dirección de la construcción, verificando que sí era viable una destinación residencial, comercial y de servicios. 2ª Etapa. Licencia de Construcción acorde a la actividad a realizar.

Revisados los documentos del inmueble, se pudo establecer que sí era permitido el uso turístico y comercial -apartamentos y locales- en el edificio de mis clientes. 3ª. Etapa. Alineación del RPH con el uso residencial y de apartamentos turísticos o de rentas cortas (RC). Un paso muy importante en la alineación de esta actividad es ajustar el RPH -reglamento de propiedad horizontal- en su aspecto de uso o destinación de las unidades privadas al uso turístico, conforme a los parámetros y requisitos de la Ley 2068 de 2020. 4ª. Etapa. Ajuste de los documentos comerciales y publicidad al uso turístico de las unidades privadas.

Tanto en las Promesas de compraventa, como en las escrituras, se debe estipular la posibilidad de, además del uso residencial, el propietario está autorizado a destinar el inmueble al alquiler turístico o de rentas cortas. Los renders publicitarios también deben ajustarse en el uso del lenguaje jurídico adecuado, para que no existan inconsistencias o imprecisiones, pues en muchos casos se ofrecen usos turísticos, cuando en la realidad el uso de los apartamentos es restrictivo a uso residencial. 5ª Etapa. Aprobación o ratificación del uso por parte de la asamblea general de propietarios.

Este punto es crucial, pues se han presentado muchos casos, donde los compradores finalmente deciden que desean uso exclusivo residencial y cambian la destinación con voto favorable por la mayoría del Quorum calificado. Esta situación afecta gravemente al comprador y propietario inversionista, a quien no le queda más alternativa, que arrendar el inmueble bajo la forma tradicional de arrendamiento de larga estancia y generar conflictos y demandas por incumplimiento en contra del constructor o propietario inicial. 6ª. Etapa: Creación del Manual de Política General de Uso de apartamentos de Corta Estancia.

En la actualidad, al menos en los proyectos que he conocido en varias ciudades del país, la mayoría de los edificios antiguos o los nuevos con esta destinación especial, se quedan cortos al momento de regular esta actividad especial turística, lo que trae consigo investigaciones de la Superintendencia de Industria y Comercio, con cuantiosas multas a propietarios y administradores. La recomendación en este punto y con el fin de minimizar el riesgo legal y económico, es la de establecer y aprobar por asamblea un Manual de Operación de Apartamentos de Corta Estancia, turísticos o también llamados de Rentas Cortas.

Este manual debe ser divulgado y entregado digital o físicamente a propietarios, arrendatarios, visitantes y huéspedes de la edificación. Mi cliente, el constructor protagonista de esta historia, al final terminó destinando a la actividad de Uso turístico de rentas cortas 25 de los 30 apartamentos, con unos ingresos mensuales muy interesantes, que le permitieron efectuar un acuerdo de pago con la entidad bancaria, proveedores y acreedores y algo muy importante, el inicio de un nuevo proyecto constructivo para uso mixto residencial y de alquiler turístico, que le dio la mano en uno de los momentos más difíciles de su actividad empresarial.