El RPH desde su naturaleza, es un negocio jurídico atípico: unilateral en su creación y plurilateral en su ejecución y de carácter privado, pero contiene normas de orden público, que lo hace único.

Un negocio jurídico es una manifestación de voluntad, que busca producir efectos jurídicos, es decir, crear, modificar o extinguir derechos y obligaciones. En el caso de la propiedad horizontal, el reglamento se considera un negocio jurídico plurilateral, lo que significa que en su formación intervienen las voluntades de dos o más personas.

En sus inicios, cuando un constructor o propietario inicial, somete un edificio o conjunto al régimen de propiedad horizontal, este elabora el reglamento. Aunque parezca un acto unilateral, en realidad está creando un marco legal al cual se adherirán todos los futuros propietarios. Cada vez que alguien adquiere un bien privado -apartamento, oficina, local- en el edificio, está aceptando y ratificando tácitamente el reglamento. Por lo tanto, este se convierte en un pacto vinculante -obligatorio- para todos los copropietarios.

 Características que lo configuran como Negocio Jurídico Atípico:

• Autonomía de la voluntad: Los propietarios, a través de la asamblea general, tienen la facultad de crear, modificar y derogar las normas que rigen la convivencia y la administración de los bienes comunes. Esta capacidad de autorregulación es el pilar de la figura del negocio jurídico.
• Genera derechos y obligaciones: El reglamento establece de manera clara los derechos -uso de zonas comunes, participación en la asamblea, entre otros – y las obligaciones -pago de cuotas de administración, cumplimiento de normas de convivencia, entre otros- para todos los copropietarios y residentes.
• Plurilateralidad: Como se mencionó, el reglamento no es un acto aislado. Nace con la voluntad del constructor o propietario inicial y se perfecciona con la adhesión de cada nuevo propietario. Posteriormente, las reformas que se le realicen, requieren el consentimiento de la mayoría calificada de la asamblea general de propietarios, lo que evidencia su carácter plurilateral.
• Formalidad: Para su validez, el reglamento debe ser formalizado mediante escritura pública e inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, tal como lo exige la Ley 675 de 2001 en su artículo 4. Esta solemnidad es un requisito esencial para que el negocio jurídico surta efectos frente a terceros.
• Es de Adhesión: Sólo se perfecciona para su ejecución, cuando los futuros propietarios adhieren a él, en las escrituras particulares de compraventa de cada unidad inmobiliaria que conforma el total de la PH, y son registradas en la oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Fallos y jurisprudencia que respaldan este concepto Si bien no existe un fallo único que declare textualmente “el reglamento de propiedad horizontal es un negocio jurídico”, la jurisprudencia de la Corte Constitucional y de otras altas cortes colombianas, ha reforzado esta idea a través de sus decisiones.
• Protección de la propiedad privada y la autonomía de la voluntad: La Corte Constitucional, ha reconocido en múltiples sentencias -como la Sentencia C-318 de 2002- que, si bien el reglamento puede imponer limitaciones a la propiedad privada para garantizar la convivencia, estas restricciones tienen su origen en la voluntad de la comunidad. Es decir, los copropietarios en ejercicio de su autonomía, pactan libremente estas limitaciones para el bien común. La Corte ha señalado que el reglamento es una expresión de la voluntad colectiva, que busca regular las relaciones vecinales y el uso de los bienes comunes.
• Carácter vinculante del reglamento: La jurisprudencia ha sostenido que el reglamento de propiedad horizontal es obligatorio para todos los copropietarios, incluyendo a aquellos que no estuvieron de acuerdo con su aprobación o modificación. Esto se debe a que, al adquirir la propiedad, se adhieren a las normas existentes y las decisiones de la Asamblea General, como órgano máximo de la copropiedad, son vinculantes para toda la comunidad.

• Naturaleza privada del reglamento: Los tribunales han diferenciado el reglamento de propiedad horizontal, de las normas de carácter público. A diferencia de una ley o un decreto que emana del Estado, el reglamento es un cuerpo normativo de naturaleza privada, que regula las relaciones entre particulares. Sin embargo, no puede contradecir la Constitución y la ley, pues estas son normas de orden público.

Al ser un negocio jurídico privado puede ser actualizado y enfocado en nuevos modelos de negocio

En la actualidad, los constructores han evidenciado mayores oportunidades de negocio, en la integración de más de un uso o destinación a los proyectos constructivos, dando paso a no solo residencial exclusivo y pasando por el uso mixto -residencial y comercial- a la integración de modelos de negocio de turismo -apartamentos de corta y media estancia

En los nuevos proyectos que actualmente se están ofreciendo en varias ciudades del país bajo esta modalidad, es evidente que se amplían las posibilidades de valorización de los apartamentos, locales y oficinas -coworking- y la generación de renta para los propietarios inversionistas, impactando positivamente el entorno y favoreciendo toda la cadena de valor de la construcción.