En julio pasado, la Superintendencia de Industria y Comercio -SIC- participó en el VIII Congreso de Alta Gerencia en Propiedad Horizontal, organizado por PRHOPIO. En este evento se discutieron temas fundamentales para el sector, como la protección de datos personales y la regulación del servicio de vivienda turística en Colombia.

Para la SIC, la protección de datos personales en el ámbito de la propiedad horizontal ha adquirido relevancia, especialmente desde que se ha implementado el uso de datos biométricos, para poder acceder a nuestras casa u oficinas.

Como usuarios de la PH hemos normalizado que información como la forma de nuestro rostro, nuestras huellas digitales o incluso, el patrón del iris, sean recolectados sin cuestionar los riesgos o implicaciones que puede tener esta práctica. A este fenómeno se le ha denominado “euforia biométrica”.

El uso de datos biométricos puede tener una finalidad legítima en casos como la identificación de personas, que quieren adquirir un crédito o producto financiero. El uso de esos datos se convierte en una estrategia de seguridad, que busca proteger al usuario de fraudes, entre otros motivos.

 Sin embargo, el uso excesivo e innecesario de datos sensibles como el biométrico, salvo en ciertos casos, va en contravía de la Ley 1581 de 2012 y vulnera el derecho fundamental a la protección de datos personales, si se tiene en cuenta que nuestro modelo constitucional privilegia la autodeterminación informativa y la protección de nuestra información personal. Frente a este fenómeno de uso indiscriminado de datos biométricos con finalidades no necesariamente suficientes o legítimas, la Superintendencia, a través de la Resolución No.

52185 de 2025, ordenó a un conjunto residencial que habilitara mecanismos de ingreso que no implique el tratamiento de datos biométricos. Además, ordenó la eliminación de los datos biométricos de los residentes que así los soliciten.

 Con este tipo de decisiones, la SIC adelanta acciones de vigilancia y control orientadas a garantizar la protección de los datos personales y a fortalecer el respeto por los derechos de los y las ciudadanas, creando al mismo tiempo precedentes garantistas en la materia.

De acuerdo con este contexto, y en el caso específico de la propiedad horizontal, los conjuntos residenciales, en principio, no deben implementar sistemas de verificación biométrica. En caso de que se deba implementar este tipo de sistemas, es necesario que la propiedad horizontal tenga razones suficientes que justifiquen el tratamiento de estos datos.

 Por otro lado, la propiedad horizontal deberá tener un sistema robusto con el cual puedan implementar mecanismos de seguridad para custodiar la información y también, deberán ofrecer alternativas para las personas que libremente no autoricen el uso de sus datos biométricos. Este tipo de medidas no se limita a las zonas residenciales, sino que se extiende a los lugares de trabajo.

El segundo tema del que se discutió en el evento organizado por PRHOPIO, fue el de la regulación de los servicios turísticos en zonas residenciales y que, en muchos casos, hacen parte de propiedades horizontales. Estos servicios operan como alquileres de inmuebles, de forma total o parcial, con una duración menor a 30 días.

Este tipo de servicios ha adquirido especial relevancia en el mercado, debido a la combinación de dos factores: por un lado, el turismo como fuente de ingreso para las personas y por otro lado, el desarrollo de plataformas tecnológicas, que han creado escenarios propicios para ofrecer servicios de manera segura y eficiente.

El legislador con el fin de regular los alquileres, con fines turísticos y proteger a los consumidores de este servicio, ha establecido al menos tres requisitos fundamentales que deben cumplir los oferentes de éste. En primer lugar, los prestadores de servicios turísticos deberán realizar el Registro Nacional de Turismo e incluir el número asignado en toda su publicidad, tanto física como digital.

En segundo lugar, debe tener la autorización en el Reglamento de Propiedad Horizontal para prestar este servicio y adquirir una póliza de seguro de responsabilidad contra daños a huéspedes y terceros. En tercer lugar, deben realizar un registro detallado de los visitantes, a través del Sistema de Información de Alojamiento Turístico -SIAT- del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo y además, reportar a Migración Colombia el ingreso y salida de extranjeros.

Además de las obligaciones antes señaladas, los prestadores de servicios turísticos, con el fin de proteger los derechos de los menores de edad, deben implementar un código de conducta que prevenga delitos, lo implica cláusulas claras sobre las consecuencias legales que puede tener la violación de la protección y los derechos de los menores de edad. Además, los oferentes de estos servicios deben implementar medidas para impedir que menores de edad se alojen en este tipo de inmuebles sin el acompañamiento o autorización de sus padres o tutores legales.

La SIC, a través de la Dirección de la Investigaciones de Protección al Consumidor, ha formulado pliego de cargos contra más de cuarenta prestadores de servicios de vivienda turística, por posiblemente haber incurrido en irregularidades que afectarían los derechos de los turistas. Estas investigaciones iniciaron como consecuencia del análisis de más de 452 quejas presentadas durante el 2024, provenientes de distintas partes del país.

 Para la SIC, resulta fundamental que los agentes del mercado cumplan con las normas que les son aplicables. En todo caso, la Superintendencia ha llevado a cabo acciones concretas que se traducen en la protección de los usuarios de propiedades horizontales, tanto como de los titulares de datos personales, como consumidores o vecinos de bienes inmuebles, que son utilizados con destinación turística, con el fin de contribuir a la construcción de una sociedad en la que los derechos sean una realidad efectiva