La protección de los propietarios de unidades privadas, es una de las preocupaciones definidas en la ley 675 de 2001 y tiene que ver con el ejercicio de las funciones del administrador y representante de la persona jurídica de la PH.

Frente a la comunidad de un edificio o conjunto, se hace relevante el cumplimiento por parte de los administradores con respecto a la copropiedad, de la normatividad y regulaciones reglamentarias vigentes, para garantizar los derechos y su ejercicio, de los propietarios y los terceros usuarios de la propiedad horizontal. La actividad del administrador siempre implica un riesgo para los copropietarios y moradores no propietarios.

Si la gestión de los negocios de la persona jurídica está a cargo de los administradores, incluye en la responsabilidad a los consejeros de administración, en virtud de la ley actual. Por ello, es importante incluir en los reglamentos de propiedad horizontal lo dispuesto en el artículo 5° de la ley 675 de 2001, en lo referente a las regulaciones relacionadas con la “administración, dirección y control de la persona jurídica y la gobernanza y funcionamiento del edificio conjunto”.

El marco legal vigente, suficiente para el ejercicio de la administración de propiedad horizontal, requiere del apoyo de los jueces para cuando se trate de acciones en contra de los administradores -representantes legales y consejeros de administración-, cuyo comportamiento, en muchos casos, atenta contra la ley, el reglamento y las decisiones de los copropietarios. Por lo anterior, es importante tener claro el rol del administrador como representante legal y el ejercicio de la dignidad de consejero de administración como coadministrador.

Estamos en mora de crear un estatuto exclusivo para el administrador inmobiliario, en especial en la propiedad horizontal. Modificar la ley 675 de 2001 adicionando funciones y trabas en el ejercicio de la administración, es de lo más incoherente que podemos tener en las pretensiones de modificación. Se debe entonces, crear el estatuto de los administradores de propiedad horizontal, especializando sus atribuciones, funciones y responsabilidades de su ejercicio.

Debemos dejar en claro que el administrador no representa a los propietarios de unidades privadas; representa a la persona jurídica de la propiedad horizontal. Difiere este caso, con lo dispuesto en la figura del mandato. Se entiende que los administradores responden solidaria e ilimitadamente por los perjuicios ocasionados a la persona jurídica, a los copropietarios y a terceros.

 Así mismo, se entiende que los consejos de administración, siendo directores y administradores de la persona jurídica de la propiedad horizontal, podrán estar incursos en esas responsabilidades. Según el profesor Vallejo Mejía, la responsabilidad de los administradores es de tres clases:

patrimonial, disciplinaria y penal. Asumir estos riesgos sin prepararse para adelantar a conciencia la gestión de negocios ajenos, es una absoluta irresponsabilidad y por ello, los consejeros de administración deben realizar la designación con pleno conocimiento de las calidades de la persona seleccionada, para no entrar a participar del cubrimiento de los perjuicios que por ello les puede representar.