Page 10 - Periodico Prhopio ED 47

10 OPINIÓN www.prhopio.com • Bogotá, Colombia, Agosto 2025

Eduardo El Reglamento de PH, punto de
Vásquez
González partida para Nuevos Modelos
Abogado - Ceo
Co-fundador
de Negocio en la Construcción
LegalMente SAS

l RPH desde su
naturaleza, es un
negocio jurídico atípico:
Eunilateral en su creación
y plurilateral en su ejecución
y de carácter privado, pero
contiene normas de orden
público, que lo hace único.

Un negocio jurídico es una ma-
nifestación de voluntad, que bus-
ca producir efectos jurídicos, es
decir, crear, modificar o extinguir
derechos y obligaciones. En el
caso de la propiedad horizontal,
el reglamento se considera un
negocio jurídico plurilateral, lo
que significa que en su formación
intervienen las voluntades de dos mencionó, el reglamento no es privada y la autonomía de la vo- ● Naturaleza privada del re-
o más personas. un acto aislado. Nace con la vo- luntad: La Corte Constitucional, glamento: Los tribunales han
luntad del constructor o propie- ha reconocido en múltiples sen- diferenciado el reglamento de
En sus inicios, cuando un cons- tario inicial y se perfecciona con la tencias -como la Sentencia C-318 propiedad horizontal, de las nor-
tructor o propietario inicial, so- adhesión de cada nuevo propie- de 2002- que, si bien el reglamen- mas de carácter público. A dife-
mete un edificio o conjunto al ré- tario. Posteriormente, las refor- to puede imponer limitaciones a rencia de una ley o un decreto
gimen de propiedad horizontal, mas que se le realicen, requieren la propiedad privada para garan- que emana del Estado, el regla-
este elabora el reglamento. Aun- el consentimiento de la mayoría tizar la convivencia, estas restric- mento es un cuerpo normativo
que parezca un acto unilateral, en calificada de la asamblea general ciones tienen su origen en la vo- de naturaleza privada, que regu-
realidad está creando un marco de propietarios, lo que evidencia luntad de la comunidad. Es decir, la las relaciones entre particula-
legal al cual se adherirán todos su carácter plurilateral. los copropietarios en ejercicio de res. Sin embargo, no puede con-
los futuros propietarios. Cada su autonomía, pactan libremente tradecir la Constitución y la ley,
vez que alguien adquiere un bien ● Formalidad: Para su validez, estas limitaciones para el bien co- pues estas son normas de orden
privado -apartamento, oficina, el reglamento debe ser formali- mún. La Corte ha señalado que el público.
local- en el edificio, está acep- zado mediante escritura pública reglamento es una expresión de
tando y ratificando tácitamente e inscrito en la Oficina de Regis- la voluntad colectiva, que busca Al ser un negocio
el reglamento. Por lo tanto, este tro de Instrumentos Públicos, tal regular las relaciones vecinales y jurídico privado puede
se convierte en un pacto vincu- como lo exige la Ley 675 de 2001 el uso de los bienes comunes. ser actualizado y enfocado
lante -obligatorio- para todos los en su artículo 4. Esta solemnidad en nuevos modelos
copropietarios. es un requisito esencial para que ● Carácter vinculante del re- de negocio
el negocio jurídico surta efectos glamento: La jurisprudencia ha
Características que lo frente a terceros. sostenido que el reglamento de En la actualidad, los construc-
configuran como Negocio propiedad horizontal es obliga- tores han evidenciado mayores
Jurídico Atípico: ● Es de Adhesión: Sólo se torio para todos los copropieta- oportunidades de negocio, en la
perfecciona para su ejecución, rios, incluyendo a aquellos que integración de más de un uso o
● Autonomía de la voluntad: cuando los futuros propietarios no estuvieron de acuerdo con su destinación a los proyectos cons-
Los propietarios, a través de la adhieren a él, en las escrituras aprobación o modificación. Esto tructivos, dando paso a no solo
asamblea general, tienen la facul- particulares de compraventa de se debe a que, al adquirir la pro- residencial exclusivo y pasan-
tad de crear, modificar y derogar cada unidad inmobiliaria que piedad, se adhieren a las normas do por el uso mixto -residencial
las normas que rigen la conviven- conforma el total de la PH, y son existentes y las decisiones de la y comercial- a la integración de
cia y la administración de los bie- registradas en la oficina de Regis- Asamblea General, como órga- modelos de negocio de turismo
nes comunes. Esta capacidad de tro de Instrumentos Públicos. no máximo de la copropiedad, -apartamentos de corta y media
autorregulación es el pilar de la son vinculantes para toda la co- estancia-
figura del negocio jurídico. Fallos y jurisprudencia que munidad.
respaldan este concepto En los nuevos proyectos que ac-
● Genera derechos y obliga- tualmente se están ofreciendo en
ciones: El reglamento establece Si bien no existe un fallo úni- varias ciudades del país bajo esta
de manera clara los derechos -uso co que declare textualmente modalidad, es evidente que
de zonas comunes, participación “el reglamento de propiedad se amplían las posibilidades
en la asamblea, entre otros - y horizontal es un negocio ju- de valorización de los apar-
las obligaciones -pago de cuotas rídico”, la jurisprudencia de tamentos, locales y oficinas
de administración, cumplimiento la Corte Constitucional y de -coworking- y la generación
de normas de convivencia, entre otras altas cortes colombia- de renta para los propietarios
otros- para todos los copropieta- nas, ha reforzado esta idea a inversionistas, impactando po-
rios y residentes. través de sus decisiones. sitivamente el entorno y favore-
ciendo toda la cadena de valor de
● Plurilateralidad: Como se ● Protección de la propiedad la construcción.