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OPINIÓN
4 OPINIÓN www.prhopio.com • Bogotá, Colombia, Agosto 2026
El Valor de lo Invisible: vulnerabilidad
sísmica, NSR-10 y el impacto en los
avalúos y seguros de PH
● Inspección patológica y es- estructura repotenciada bajo la Demostrar que la copropiedad
Ing. Luis tructural: Detectar deficiencias NSR-10 mitiga el riesgo de desva- redujo su riesgo sísmico se tra-
Alberto comunes en edificaciones anti- lorización masiva ante siniestros duce en una mejor evaluación de
Alfonso guas, tales como columnas cor- regionales y transmite solidez riesgo por parte de los suscrip-
CEO Agora tas, deterioro o carbonatación jurídica y técnica, valorizando in- tores, optimizando costos en las
Grupo del concreto, fatiga en el acero directamente los apartamentos o primas de copropiedad y evitan-
Inmobiliario de refuerzo o asentamientos di- locales. do objeciones en el pago de in-
ferenciales. demnizaciones por daños estruc-
La perspectiva de turales.
● Vulnerabilidad sísmica: De- las aseguradoras: El
n la administración
terminar el comportamiento es- talón de Aquiles de las Desde el sector valuatorio y
moderna de la
perado de la estructura ante los copropiedades asegurador debemos reforzar el
Propiedad Horizontal
E-PH-, los copropietarios parámetros de amenaza sísmica análisis en el cual desde el infor-
actuales de la zona geográfica Las compañías de seguros han me valuatorio, se incluya el cum-
suelen enfocar su atención donde se ubica el inmueble. endurecido sus políticas de sus- plimiento de normativa sismorre-
en la pintura de las fachadas, cripción y siniestralidad para la sistente si la copropiedad cuenta
el mantenimiento de los El impacto de la NSR- propiedad horizontal. Para una con ello y el nivel de riesgo según
ascensores y el estado 10 y el reforzamiento aseguradora, asegurar un edifi- el mapa sísmico de cada ciudad
financiero a corto plazo. Sin estructural si aplica cio viejo sin un análisis claro de su -mapas detallados conocidos
embargo, existe un componente vulnerabilidad sismorresistente como microzonificación sísmica-
crítico que define tanto la Desde el punto de vista de la representa un riesgo financiero así como la zonificación de res-
seguridad como la estabilidad ingeniería de tasación, la aplica- desproporcionado. puesta sísmica, esta información
patrimonial del conjunto o ción de la NSR-10 o la ejecución será vital para las aseguradoras
edificio: la estructura y su grado de un proyecto de reforzamiento ● Infra-aseguramiento y ex- ya que podrá medir el riesgo con
de cumplimiento normativo estructural altera de forma direc- clusiones: Si el avalúo técnico de parámetros técnicos ya definidos
ante la sismorresistencia. ta el valor del activo de dos ma- bienes comunes no contempla y proporcionalmente será el cos-
neras fundamentales: los costos reales de reconstruc- to de la prima.
ción bajo los estándares actuales
Para los edificios construidos ● Mitigación de la obsolescen- exigidos por la ley -que obligan Conclusión
antes de la vigencia de las normas cia funcional y física: Un edificio a reconstruir bajo norma NSR-
modernas de construcción sis- antiguo sin adecuaciones norma- 10 tras un colapso parcial o de- El avalúo de una construcción
morresistente -como la Ley 400 tivas sufre una depreciación ace- molición por siniestro-, la póliza en propiedad horizontal no es un
de 1997 y el actual Reglamento lerada debido al riesgo inherente sufrirá de infra-aseguramiento. simple requisito para la genera-
NSR-10-, el panorama frente a y al costo potencial de interven- Esto significa que la asegurado- ción de la póliza que se archiva
las compañías de seguros y los ción. Al introducir mejoras es- ra aplicará la regla proporcional cada año. Es un documento técni-
avalúos técnicos ha cambiado tructurales o demostrar cumpli- y no indemnizará el 100% de la co vivo que debe entrelazar la in-
radicalmente. Hoy en día, una miento normativo mediante un pérdida. formación estructural, la normati-
edificación vieja no solo enfrenta estudio de vulnerabilidad, la vidad vigente y las zonas sísmicas
desafíos físicos frente a un even- vida útil estimada de la ● El valor de la identificadas.
to sísmico, sino también riesgos copropiedad se extien- repotenciación
financieros severos si sus pólizas de significativamente, para la prima: Administradores y Consejos de
de copropiedad y sus avalúos no incrementando o es- Los edificios Administración de edificaciones
reflejan adecuadamente su reali- tabilizando el valor de que invierten longevas tienen el deber fiducia-
dad la realidad. reposición a nuevo. en diagnós- rio de ordenar estudios de vulne-
ticos de vul- rabilidad y actualizar sus avalúos
¿Qué debe analizar un ● Incremento del nerabilidad y bajo parámetros estrictos de re-
avaluador especializado valor comercial de las ejecutan obras posición a la NSR-10. Invertir en
en construcciones de PH? unidades privadas: Los de reforza- claridad técnica hoy es la única
compradores y arren- miento estruc- garantía para blindar el patrimo-
Cuando un avaluador idóneo — datarios son cada vez tural obtienen nio de cientos de familias frente
con su RAA y formación— realiza más conscientes de la argumentos a las exigencias de las asegura-
un Avalúo Técnico para Seguros seguridad edificatoria. de concerta- doras y las eventualidades de la
-Valor de Reposición a nuevo- o Un conjunto residencial ción con las naturaleza.
un peritaje de bienes comunes, no que cuenta con su aseguradoras.
puede limitarse a calcular metros Los informes de valuación con
cuadrados construidos. El análisis fines de seguros deben propor-
técnico debe profundizar en: cionar la información adecua-
da para que las aseguradoras
● Año de construcción y nor- puedan medir el riesgo real y
mativa de origen: Identificar bajo no ser un simple requisito.
qué código o norma se diseñó ori-
ginalmente el edificio -por ejem- “Porque El valor de nuestro
plo, el Decreto 1400 de 1984 patrimonio no puede estar en
o normas anteriores-. juego”.
