Entendiendo la globalización como la integración de los países en diferentes entornos, para compartir aspectos económicos, científicos, culturales, académicos, deportivos, sociales, jurídicos y otros temas, hacemos notar que la propiedad horizontal en Colombia, no es ajena a esta transformación mundial; mencionaremos algunos aspectos que han incidido en el régimen de la propiedad horizontal.

Para los sistemas colectivos de vivienda, la legislación de propiedad horizontal, en muchos países se fundamenta en la figura jurídica de la “comunidad” que hace parte de los códigos civiles. La mutación del derecho civil ha motivado los cambios, en lo referente a la personalidad jurídica de ciertos entes, entre ellos los conjuntos, edificios, centros comerciales, condominios, consorcios y otros desarrollos inmobiliarios.

En Colombia, desde el año 1948, se sometieron toda clase de proyectos inmobiliarios al régimen de la propiedad, separada por pisos y departamentos en un mismo edificio, desarrollados con tipología residencial, zonas francas, bifamiliares, parcelaciones y en forma bastante curiosa, los denominados “centros comerciales” se han administrado con normas ajenas a su actividad, pero con gran éxito, como Unicentro Bogotá, por ejemplo. La creatividad de aquellas personas que han redactado los reglamentos de copropiedad, de administración, o reglamentos de propiedad horizontal, ha servido para que esos textos faciliten la aplicación y operación del régimen, siendo coherente la regulación con lo dispuesto en las licencias de construcción, para usos uniformes o diferentes, autorizados por los departamentos o secretarías de planeación, curadores urbanos, según el caso.

Siempre la figura de la “comunidad” ha estado visible en las normas de propiedad horizontal, pero, ante la situación compleja de no tener clara la condición del ente que surge de la copropiedad, frente a los jueces, autoridades de servicios públicos, catastro, registro, hacienda, sistema financiero y terceros, además de que si la comunidad de propiedad separada por pisos, puede o no, adquirir derechos y contraer obligaciones, sin afectar el patrimonio particular de cada dueño de unidad privada, requiere la creación de figuras jurídicas, que faciliten el ejercicio ordinario del cuidado de los bienes comunes, el cobro y recaudo de expensas comunes, el manejo de la convivencia comunitaria y la administración correspondiente.

Atendiendo a la figura de la globalización, podemos decir que la búsqueda de soluciones para los entes sin el carácter de persona jurídica, se inició en Italia con la insistencia del profesor Francesco Carnelutti –1935 – 1945– ante el parlamento, para otorgar esa personalidad jurídica y soluciones prácticas a los desarrollos inmobiliarios sometidos a la propiedad horizontal de esa época, pero que si bien es cierto, no obtuvo un buen resultado a su gestión, si dejó el tema como legado para las futuras generaciones. Esta situación tan compleja en Colombia, llevó al congresista Hernán Echeverry Coronado a redactar, radicar e impulsar un proyecto de ley que se convirtió en la ley 16 de 1985, que trajo consigo la creación por primera vez en el mundo inmobiliario, de la “persona jurídica de la propiedad horizontal”, como también la desafectación de los bienes comunes. Hoy gozamos con que los desarrollos inmobiliarios sometidos al régimen de propiedad horizontal, convertidos en personas jurídicas, actúen con facilidad frente a los jueces, sistema financiero y demás entes, para contratar sin mayores esfuerzos y requerimientos legales.

El éxito de nuestro país con la creación de la personería jurídica para la propiedad horizontal, con origen en la ley 16 de 1985 y vigente hoy con la ley 675 de 2001, se ha trasladado a diferentes países, entre ellos Argentina y Panamá; la globalización jurídica tiene sus beneficios. Otra situación de la globalización jurídica, en otros países, surgió durante la temporada de la pandemia del covid-19, con ocasión de la dificultad para la toma de decisiones en las asambleas del régimen de la PH y muchos líderes y administradores, acudieron a la experiencia, creatividad e ingenio de los colombianos para estas situaciones y efectivamente, observaron que la única ley que contenía soluciones anticipadas a esas circunstancias difíciles, era la ley 675 de 2001 y de su fuente, crearon regulaciones permanentes o transitorias para esos actos democráticos de reuniones no presenciales.

Otro punto que podemos señalar para la globalización que afecta la propiedad horizontal, es el de la situación que tiene su origen en los Estados Unidos, con énfasis en la República Mexicana y hoy en muchos países americanos, de una figura bastante importante y que ha permitido el éxito de la construcción y desarrollo de los centros comerciales, como es el efecto de los denominados “locales ancla”; en nuestros países no hemos legislado al respecto y se hace imperativo tenerlos en cuenta, para los proyectos de ley que se presentan intentando modificar la ley 675 de 2001. Obviamente, hemos recibido de varios países, regulaciones que hemos incluido en nuestra legislación inmobiliaria, sobre el régimen especial.

 La normatividad de propiedad horizontal y la creación de sus reglamentos, las hemos compartido con capacitaciones presenciales, hoy virtuales, con países de Centro y Suramérica, aportando conocimientos y experiencias, también en la creación de gremios regionales para administradores inmobiliarios.