Hay algo que no se dijo abiertamente en las asambleas de copropietarios, ni aparece en los informes mensuales de gestión: nuestras copropiedades están envejeciendo. Y con ellas, envejecen también los modelos con los que se administran, los fondos con los que se sostienen y los equipos con los que operan día a día. En Colombia, la mayoría de los edificios y conjuntos residenciales que hoy existen, fueron construidos entre los años ochenta y dos mil, lo que significa que muchos tienen entre 20 y 45 años de vida útil acumulada.

El problema no es la edad en sí misma: es que esa vejez no ha sido planeada. “Una copropiedad que cumple 30 años sin un fondo de reserva sólido, sin un plan de mantenimiento actualizado y sin una estructura administrativa profesionalizada, es una copropiedad que le está pasando la factura a sus copropietarios actuales, no a quienes lo construyeron.”

 Llegar a mitad del año, implica hacer una pausa y revisar las cifras con honestidad. En muchas copropiedades, el balance de los primeros seis meses arroja señales de alerta que no deberían normalizarse: cartera de morosos superior al 25% del presupuesto, obras aplazadas por segunda o tercera vez, equipos de última generación, funcionando más allá de su vida útil recomendada.

Lo que en los años noventa costaba una cuota de administración razonable para una reparación de fachada, hoy puede convertirse en una intervención estructural de decenas o cientos de millones de pesos. El envejecimiento de la infraestructura no es solo un problema técnico: es un problema financiero, administrativo y, en el fondo, un problema de gestión integral.

Alerta financiera

La Ley 675 de 2001, estableció con claridad la obligación de constituir y mantener un fondo de imprevistos, equivalente al menos al 1% del presupuesto anual de la copropiedad, con la posibilidad de aumentarlo según las necesidades.

Sin embargo, dos décadas después de su promulgación, los fondos se crearon, pero no crecieron al ritmo de la inflación ni del envejecimiento físico de las edificaciones. Los presupuestos de este año, se enfocaron en cubrir los servicios estrictamente necesarios y urgentes -seguridad, aseo, seguros- pero no se presupuestaron para los mantenimientos también necesarios y urgentes que le dan la vida y existencia a la copropiedad.

A junio de 2026, con una inflación acumulada que ha encarecido los materiales de construcción, la mano de obra especializada y los servicios técnicos, ese presupuesto aprobado, resulta completamente insuficiente para hacer frente a los requerimientos de un edificio que ya tiene 35 o 40 años.

Alerta administrativa

Colombia ha avanzado en la regulación de la propiedad horizontal, pero aún existe una brecha enorme entre lo que la ley exige y lo que ocurre en la práctica cotidiana de miles de copropiedades. La figura del administrador –sea persona natural o empresa especializada– sigue siendo, en muchos casos, ejercida sin la preparación técnica, jurídica y contable que el cargo demanda.

Y esto tiene consecuencias directas sobre la salud financiera y operativa de los conjuntos. A medida que los edificios y conjuntos envejecen, la complejidad de su gestión aumenta. Las decisiones que antes podían tomarse de manera informal –un acuerdo verbal con un contratista, una obra menor sin licitación, una cuenta bancaria sin controles claros– hoy representan riesgos legales y económicos para toda la comunidad. Los consejos de administración, integrados generalmente por copropietarios voluntarios sin formación específica, enfrentan decisiones que requieren conocimientos de derecho, contabilidad, ingeniería y gestión humana.

El segundo semestre del año es el momento natural para que los consejos de administración y los administradores hagan una revisión profunda de la gestión: revisión del presupuesto ejecutado frente al aprobado, análisis de contratación vigente, estado de procesos jurídicos pendientes, seguimiento a la cartera y proyección del cierre de año. Este ejercicio, que debería ser rutinario, en muchas copropiedades se convierte en una tarea urgente e imprevista.