En la administración moderna de la Propiedad Horizontal -PH-, los copropietarios suelen enfocar su atención en la pintura de las fachadas, el mantenimiento de los ascensores y el estado financiero a corto plazo. Sin embargo, existe un componente crítico que define tanto la seguridad como la estabilidad patrimonial del conjunto o edificio: la estructura y su grado de cumplimiento normativo ante la sismorresistencia.

Para los edificios construidos antes de la vigencia de las normas modernas de construcción sismorresistente —como la Ley 400 de 1997 y el actual Reglamento NSR-10—, el panorama frente a las compañías de seguros y los avalúos técnicos ha cambiado radicalmente. Hoy en día una edificación vieja no solo enfrenta riesgos físicos frente a un evento sísmico, sino también riesgos financieros, erosión de sus pólizas de copropiedad y sus avalúos no reflejan adecuadamente su realidad.

¿Qué debe analizar un avaluador especializado en construcciones de PH?

Cuando un avaluador idóneo —con su RAA y formación— realiza un Avalúo Técnico para Seguros (Valor de Reposición a Nuevo) o un peritaje de bienes comunes, no puede limitarse a calcular metros cuadrados construidos. El análisis técnico debe profundizar en:

• Año de construcción y normativa de origen:
Identificar bajo qué código o norma se diseñó originalmente el edificio.

• Inspección patológica y estructural:
Detectar deficiencias comunes en edificaciones antiguas, tales como columnas cortas, deterioro o carbonatación del concreto, fatiga en el acero de refuerzo o asentamientos diferenciales.

• Vulnerabilidad sísmica:
Determinar el comportamiento esperado de la estructura ante los parámetros de amenaza sísmica actuales de la zona geográfica donde se ubica el inmueble.

El impacto de la NSR-10 y el reforzamiento estructural si aplica

Desde el punto de vista de la ingeniería de tasación, la aplicación de la NSR-10 o la ejecución de un proyecto de reforzamiento estructural afecta de forma directa el valor del activo de dos maneras fundamentales:

• Mitigación de la obsolescencia funcional y física

Un edificio antiguo sin adecuaciones normativas sufre una depreciación acelerada debido al riesgo inherente y al costo potencial de intervención.

Al introducir mejoras estructurales o demostrar cumplimiento normativo mediante un estudio de vulnerabilidad, la vida útil esperada de la copropiedad se extiende significativamente, fortaleciendo y estabilizando el valor de reposición a nuevo.

• Incremento del valor comercial de las unidades privadas

Los compradores y arrendatarios son cada vez más conscientes de la seguridad edificatoria.

Un conjunto residencial que cuenta con una estructura soportada bajo la NSR-10 mitiga el riesgo de desvalorización masiva ante siniestros regionales y transmite solidez jurídica y técnica, valorizando indirectamente los apartamentos o locales.

La perspectiva de las aseguradoras: el talón de Aquiles de las copropiedades

Las compañías de seguros han endurecido sus políticas de suscripción y siniestralidad para la propiedad horizontal.

Para una aseguradora, asegurar un edificio viejo sin un análisis claro de su vulnerabilidad sísmica representa un riesgo financiero desproporcionado.

• Infra-aseguramiento y exclusiones

Si el avalúo técnico de bienes comunes no contempla los costos reales de reconstrucción bajo los estándares actuales exigidos por la ley —que obligan a reconstruir bajo norma NSR-10 tras un colapso parcial o demolición por siniestro—, la póliza podría estar en situación de infra-aseguramiento.

Esto significa que la aseguradora aplicará la regla proporcional y no indemnizará el 100 % de la pérdida.

• El valor de la repotenciación para la prima

Los edificios que tienen diagnósticos de vulnerabilidad y ejecutan obras de reforzamiento estructural obtienen argumentos de concertación con las aseguradoras.

Demostrar que la copropiedad redujo su riesgo sísmico puede traducirse en una mejor percepción del riesgo por parte de los aseguradores, optimizando costos de primas de copropiedad y evitando objeciones en indemnizaciones por daños estructurales.

Desde el sector valuatorio y asegurador debemos reforzar el análisis

Desde el sector valuatorio y asegurador debemos reforzar el análisis en el cual el informe de valoración considere el cumplimiento normativo sismorresistente de la copropiedad, junto con el nivel de riesgo según el mapa sísmico de Colombia.

Con mapas detallados como la microzonificación sísmica, así como la zonificación de respuesta sísmica, esta información será vital para los aseguradores, ya que podrá medir parámetros técnicos y definir proporcionalmente la prima.

Conclusión

El avalúo de una construcción en propiedad horizontal no es un simple requisito para la generación de la póliza que se renueva cada año.

Es un documento técnico vivo que debe integrar información estructural, normatividad vigente y zonas sísmicas identificadas.

Administradores y Consejos de Administración deben tener el compromiso de ordenar estudios de vulnerabilidad y actualizar sus avalúos bajo parámetros estructurales, en relación con la NSR-10 y con claridad técnica.

Hoy la garantía para brindar tranquilidad está en cumplir con criterios técnicos frente a las exigencias de las aseguradoras y las eventualidades de la naturaleza.

Los informes de valoración con fines de seguros deben proporcionar la información adecuada para que las compañías puedan medir el riesgo y no ser un simple requisito.